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ICI - Imposta Comunale sugli Immobili

L' ICI ovvero l'Imposta comunale sugli immobili è un tributo dello stato che grava su terreni e fabbricati della Repubblica Italiana.

Concepita come imposta straordinaria sugli immobili, l'ICI si è subito evoluta diventando una delle entrate più significative nei bilanci dei comuni presenti in Italia.

L'ICI rappresenta pertanto un'imposta sul patrimonio immobiliare; è un imposta fissa che grava ogni anno sul valore dell'immobile con una percentuale decisa da ogni comune entro il 31 dicembre di ogni anno con effetto per l'anno successivo.


Nella finanziaria 2008, Berlusconi aveva inserito l'abolizione dell'ICI sulla prima casa tra i primi provvedimenti del nuovo governo appena insediatosi





Chi deve pagare l'Ici

L'imposta comunale sugli immobili deve essere pagata:

• dai proprietari di fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli situati nel territorio dello Stato;
• dai titolari di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie) sugli stessi beni;
• dai locatari in caso di locazione finanziaria (leasing);
• dai concessionari di aree demaniali.





La Dichiarazione ICI

In caso di variazione del patrimonio immobiliare (acquisto, vendita), della struttura o destinazione dell'immobile, i soggetti interessati devono presentare un'apposita dichiarazione al Comune, entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi. Il modello di dichiarazione è approvato annualmente con decreto ministeriale.

La dichiarazione ha effetto anche per gli anni successivi se non si verificano variazioni che comportano un diverso ammontare dell’ Ici dovuta.

A partire dall’anno 2008, la dichiarazione ai fini ICI deve essere presentata nei casi in cui le modificazioni soggettive ed oggettive che danno luogo ad una diversa determinazione dell’imposta dovuta riguardano riduzioni d’imposta e in quelli in cui dette modificazioni non sono immediatamente acquisibili attraverso la consultazione della banca dati catastale.

Si sono, infatti, realizzate le condizioni che hanno reso possibile la semplificazione, che ha stabilito la soppressione dell’obbligo di presentazione della dichiarazione ICI, a partire dalla data di effettiva operatività del sistema di circolazione e fruizione dei dati catastali, che è stata accertata con provvedimento del direttore dell’Agenzia del territorio del 18 dicembre 2007.

La semplificazione in questione comporta che non deve essere presentata la dichiarazione ICI quando gli elementi rilevanti ai fini dell’imposta dipendono da atti per i quali sono applicabili le procedure telematiche relative alla disciplina del modello unico informatico (MUI).

Il MUI è, infatti, il modello che i notai utilizzano per effettuare, con procedure telematiche, la registrazione, la trascrizione, l’iscrizione e l’annotazione nei registri immobiliari, nonché la voltura catastale di atti relativi a diritti sugli immobili.





In quali casi si deve presentare la dichiarazione ICI

Le norme di semplificazione innanzi illustrate prevedono che la dichiarazione ICI deve essere presentata quando:

• GLI IMMOBILI GODONO DI RIDUZIONI DELL’IMPOSTA
Le fattispecie sono quelle previste dal comma 1 dell’art. 8 e dal successivo art. 9 del D. Lgs. n. 504 del 1992, concernenti rispettivamente:

– i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati.
Si richiama l’attenzione sulla circostanza che per l’applicabilità della riduzione dell’imposta al 50% per i fabbricati è necessario che sussistano congiuntamente l’inagibilità o l’inabitabilità e l’assenza di utilizzo. Si precisa, inoltre, che l’inagibilità o inabitabilità deve consistere in un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) non superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria. L’inagibilità o l’inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario. In alternativa, il contribuente può presentare una dichiarazione sostitutiva. In entrambi i casi l’applicazione dell’agevolazione decorre dal momento in cui le procedure sono state attivate ed alla dichiarazione deve essere allegata idonea documentazione. Il comune, nell’esercizio della propria potestà regolamentare, può, comunque, stabilire ulteriori modalità di attestazione di tale condizione. Occorre precisare che nella fattispecie in questione le riduzioni vanno dichiarate solo nel caso in cui si perde il relativo diritto, poiché è in questa ipotesi che il comune non dispone delle informazioni necessarie per verificare il venir meno delle condizioni richieste dalla legge per l’agevolazione in questione.

– i terreni agricoli posseduti da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli a titolo principale e dai medesimi condotti.
Rientrano in tale tipologia di immobili le aree fabbricabili possedute e condotte da detti soggetti, sulle quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all’allevamento di animali. Le riduzioni vanno dichiarate sia nel caso in cui si acquista sia in quello in cui si perde il relativo diritto;


• GLI IMMOBILI SONO STATI OGGETTO DI ATTI PER I QUALI NON È STATO UTILIZZATO IL MUI.
In questa tipologia rientra anche il caso degli immobili ubicati nei comuni dove le funzioni amministrative statali in materia di catasto sono delegate alle province autonome di Trento e di Bolzano. Il MUI, infatti, è utilizzato per il solo adempimento della registrazione, mentre la sua estensione alla voltura catastale deve essere ancora attuata con provvedimenti del Direttore dell’Agenzia del territorio, d’intesa con i medesimi enti territoriali, nel rispetto delle disposizioni di cui al D. Lgs. 18 maggio 2001, n. 280.


• IL COMUNE NON È COMUNQUE IN POSSESSO DELLE INFORMAZIONI NECESSARIE PER VERIFICARE IL CORRETTO ADEMPIMENTO DELL’OBBLIGAZIONE TRIBUTARIA.

Le fattispecie più significative sono le seguenti:

– l’immobile è stato oggetto di locazione finanziaria.
Si precisa che se è stato stipulato un contratto di locazione finanziaria riguardante fabbricati il cui valore deve essere calcolato sulla base delle scritture contabili ai sensi del comma 3 dell’art. 5 del D. Lgs. n. 504 del 1992, poiché la variazione della soggettività passiva si verifica nell’anno successivo alla data della stipula del contratto stesso, la dichiarazione deve essere presentata nell’anno che segue l’intervenuta variazione;

– l’immobile è stato oggetto di un atto di concessione amministrativa su aree demaniali;

– l’atto costitutivo, modificativo o traslativo del diritto ha avuto ad oggetto un’area fabbricabile.
In questi casi, nonostante che il dato relativo alla variazione catastale sia fruibile dal comune, tuttavia l’informazione relativa al valore dell’area deve essere dichiarata dal contribuente, così come devono essere dichiarate le variazioni del valore dell’area successivamente intervenute, poiché detti elementi non sono presenti nella banca dati catastale.

– il terreno agricolo è divenuto area fabbricabile o viceversa;

– l’area è divenuta edificabile in seguito alla demolizione del fabbricato;

– l’immobile è assegnato al socio della cooperativa edilizia (non a proprietà indivisa), in via provvisoria;

– l’immobile è assegnato al socio della cooperativa edilizia a proprietà indivisa oppure è variata la destinazione ad abitazione principale dell’alloggio.
Ciò avviene, ad esempio, nell’ipotesi in cui l’alloggio in questione è rimasto inutilizzato o non è stato adibito ad abitazione principale per una parte dell’anno;

– l’immobile è stato concesso in locazione dagli istituti autonomi per le case popolari (IACP) e dagli enti di edilizia residenziale pubblica aventi le stesse finalità, istituiti in attuazione dell’art. 93 del D.P.R. 24 luglio 1977, n. 616.
Ciò avviene, ad esempio, nell’ipotesi in cui l’alloggio in questione è rimasto inutilizzato o non è stato adibito ad abitazione principale per una parte dell’anno;

– l’immobile ha perso oppure ha acquistato durante l’anno di riferimento il diritto all’esenzione o all’esclusione dall’ICI;
Non si deve comunque presentare la dichiarazione nel caso in cui l’esenzione riguardi l’abitazione principale disposta dall’art. 1 del D. L. 27 maggio 2008, n. 93, convertito dalla legge 24 luglio 2008, n. 126.

– l’immobile ha acquisito oppure ha perso la caratteristica della ruralità;

– per il fabbricato classificabile nel gruppo catastale D, non iscritto in catasto, ovvero iscritto, ma senza attribuzione di rendita, interamente posseduto da imprese e distintamente contabilizzato, sono stati contabilizzati costi aggiuntivi a quelli di acquisizione;

– l’immobile, già censito in catasto in una categoria del gruppo D, interamente posseduto da imprese e distintamente contabilizzato, è stato oggetto di attribuzione di rendita d’ufficio;

– l’immobile è stato oggetto in catasto di dichiarazione di nuova costruzione ovvero di variazione per modifica strutturale oppure per cambio di destinazione d’uso (DOC-FA);

– è intervenuta, relativamente all’immobile, una riunione di usufrutto;

– è intervenuta, relativamente all’immobile, un’estinzione del diritto di abitazione, uso, enfiteusi o di superficie, a meno che tale estinzione non dipenda da atto per il quale sono state applicate le procedure telematiche del MUI;

– l’immobile è di interesse storico o artistico ai sensi dell’art. 10, comma 1, del D. Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42;

– le parti comuni dell’edificio indicate nell’art. 1117, n. 2 del codice civile sono accatastate in via autonoma.
Nel caso in cui venga costituito il condominio la dichiarazione deve essere presentata dall’amministratore del condominio per conto di tutti i condomini;

– l’immobile è oggetto di diritti di godimento a tempo parziale di cui al D. Lgs. 9 novembre 1998, n. 427 (multiproprietà).
L’art. 19, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, ha, infatti, stabilito che solo il pagamento dell’ICI deve essere effettuato dall’amministratore del condominio o della comunione, mentre l’obbligo di presentazione della dichiarazione resta a carico dei singoli soggetti passivi;

– l’immobile è posseduto, a titolo di proprietà o di altro diritto reale di godimento, da persone giuridiche interessate da fusione, incorporazione o scissione;

– si è verificato l’acquisto o la cessazione di un diritto reale sull’immobile per effetto di legge (ad esempio l’usufrutto legale dei genitori);

– l’immobile è stato oggetto di vendita all’asta giudiziaria;

– l’immobile è stato oggetto di vendita nell’ambito delle procedure di fallimento o di liquidazione coatta amministrativa.





Chi deve presentare la dichiarazione ICI

I mutamenti di soggettività passiva avvenuti nel corso dell’anno a cui si riferisce la dichiarazione devono essere dichiarati, nei soli casi in cui sussiste il relativo obbligo, sia da chi ha cessato di essere soggetto passivo e sia da chi ha iniziato ad esserlo. Si ricorda che:

• soggetto passivo del tributo è anche il gestore dei beni facenti parte del patrimonio immobiliare pubblico ai sensi del D. L. 25 settembre 2001, n. 351, convertito nella legge 23 novembre 2001, n. 410;

• nel caso in cui venga costituito il condominio, la dichiarazione deve essere presentata dall’amministratore del condominio per conto di tutti i condomini. Qualora l’amministrazione riguardi più condomini, per ciascuno di essi va presentata una distinta dichiarazione, escludendo in ogni caso gli immobili appartenenti all’amministratore;

• nel caso di multiproprietà l’obbligo di presentazione della dichiarazione è a carico dei singoli soggetti passivi;

• nel caso in cui l’immobile è stato oggetto di vendita nell’ambito delle procedure di fallimento o di liquidazione coatta amministrativa la dichiarazione deve essere presentata dal curatore o dal commissario liquidatore.





Pagamento dell' ICI

A differenza dell’Irpef, l’ICI viene pagata nello stesso anno in cui si realizza il presupposto impositivo. La dichiarazione, invece, deve essere presentata nell’anno successivo a quello in cui il pagamento è stato effettuato.

Si precisa che, nel caso in cui sia stato stipulato un contratto di locazione finanziaria riguardante fabbricati il cui valore deve essere calcolato sulla base delle scritture contabili, il pagamento dell’ICI da parte del locatario finanziario deve essere effettuato nell’anno successivo alla data della stipula del contratto stesso, poiché in tale anno si è verificata la variazione della soggettività passiva.

Per gli immobili in multiproprietà, sui quali, cioè, sono stati costituiti diritti di godimento a tempo parziale, il pagamento dell’ICI deve essere effettuato dall’amministratore del condominio o della comunione.





Modalità e termini di presentazione della dichiarazione

La dichiarazione, unitamente agli eventuali modelli aggiuntivi, deve essere consegnata direttamente al comune indicato sul frontespizio, il quale deve rilasciarne apposita ricevuta. La dichiarazione può anche essere spedita in busta chiusa, a mezzo del servizio postale, mediante raccomandata senza ricevuta di ritorno, all’Ufficio tributi del comune, riportando sulla busta la dicitura Dichiarazione ICI, con l’indicazione dell’anno di riferimento.

In tal caso, la dichiarazione si considera presentata nel giorno in cui è consegnata all’ufficio postale. La spedizione può essere effettuata anche dall’estero, a mezzo lettera raccomandata o altro equivalente, dal quale risulti con certezza la data di spedizione.

Si raccomanda di presentare insieme sia l’originale per il comune che la copia per l’elaborazione meccanografica. La dichiarazione deve essere presentata entro il termine previsto per la presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno di riferimento.

Per i soggetti passivi dell’IRES con periodo di imposta coincidente con l’anno solare, la dichiarazione va presentata entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno di riferimento.

Per le società di capitali e per gli enti il cui esercizio non coincide con l’anno solare, la dichiarazione va inoltrata entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi per il periodo di imposta che comprende il 31 dicembre dell’anno di riferimento.





Calcolo della base imponibile

Per i fabbricati inscritti in catasto, la base imponibile è rappresentata dalla rendita catastale dell'immobile, rivalutata del 5%, moltiplicata:.

1. per 140 se si tratta di fabbricati classificati nei gruppi catastali B (collegi, convitti, ecc.). La rivalutazione decorre dalla data di entrata in vigore (3 ottobre 2006) del decreto legge.

2. per 100 per i fabbricati dei gruppi catastali A e C (con esclusione delle categorie A/10 e C/1);

3. per 50 per i fabbricati del gruppo catastale D e della categoria A/10;

4. per 34 per i fabbricati della categoria C/1.





Calcolo dell'imposta

L’imposta si calcola applicando alla base imponibile l’aliquota fissata dal Comune. L'Ici si paga proporzionalmente ai mesi dell'anno solare per i quali si è posseduto l’immobile. Si calcola per intero il mese nel quale il possesso si è prolungato per almeno 15 giorni; non si calcola il mese in cui il possesso è durato meno di 15 giorni.

Nel corso dell'anno si possono verificare situazioni particolari, a seguito della variazione della soggettività passiva (acquisto o vendita) o della destinazione d’uso dell'immobile (casa adibita ad abitazione principale).





Le aliquote ICI

Le aliquote e le detrazioni sono deliberate ogni anno dai Comuni. Per conoscerle, il contribuente può consultare gli estratti delle deliberazioni comunali disponibili o rivolgersi al Comune ove è ubicato l'immobile.





Immobili adibiti ad abitazione principale

Nel 2008 il governo Berlusconi, ha disposto l'esenzione Ici prima casa. A decorrere dall'anno 2008 (quindi, con riferimento anche al versamento del 16 giugno) è esclusa dall'ICI l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo, considerando tali anche quelle alla stessa assimilate dal Comune con proprio regolamento, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1 (Abitazione signorile), A8 (Abitazioni in ville) e A9 (Castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente ha la residenza anagrafica. Tuttavia, qualora il contribuente ha stabilito la propria residenza in un immobile diverso da quello in cui dimora abitualmente, può usufruire per quest'ultimo delle agevolazioni per l'abitazione principale a condizione che riesca a dimostrarne al Comune l'utilizzo in modo abituale.

Condizione essenziale per il riconoscimento dell’esenzione è l'identità tra il soggetto obbligato al pagamento dell'Ici e quello che dimora abitualmente nell'immobile.

Nel caso di più contribuenti che abitano nell'immobile, l’esenzione spetta a ciascuno dei contitolari e deve essere rapportata ai mesi di destinazione.

Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, A/9, utilizzate come abitazione principale del contribuente continua ad applicarsi la detrazione dall’imposta di euro 103,29 annui, da rapportare ai mesi di utilizzazione.

Con regolamento o delibera il Comune può:

- assimilare all'abitazione principale l'unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili residenti in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata;

- assimilare all'abitazione principale l'alloggio dato in uso gratuito a parenti in linea retta o collaterale, stabilendo il grado di parentela e accordando a questi immobili l'applicazione dell'aliquota ridotta o anche della detrazione;

- elevare l'importo della detrazione fino a 258,23 in alternativa alla riduzione fino al 50% dell'imposta dovuta per l'immobile adibito ad abitazione principale;

- aumentare detta detrazione anche oltre 258,23 fino a concorrenza dell'intera imposta dovuta per l'abitazione principale. In tal caso però il Comune non può stabilire un'aliquota superiore a quella ordinaria per le unità immobiliari tenute a disposizione del contribuente.

Per informazioni sulla detrazione il contribuente deve rivolgersi al Comune destinatario del versamento





Pertinenze dell'abitazione principale

Dal 1° gennaio 2001 alle pertinenze è riservato lo stesso trattamento fiscale dell'abitazione principale. Nel caso in cui la detrazione per l'abitazione principale è maggiore dell’Ici dovuta, la parte residua deve essere detratta dall'imposta dovuta per le pertinenze.





Come e quando si paga l'ICI

L'ICI deve essere versata in due rate:

1. La prima, da pagare entro il 16 giugno, è pari al 50% dell'imposta dovuta per l’anno e si calcola in base all'aliquota e alle detrazioni dell'anno precedente;

2. La seconda rata, da pagare a saldo tra il 1° e il 16 dicembre, si calcola con l’applicazione delle aliquote e delle detrazioni deliberate per l'anno in corso, sottraendo poi quanto versato in acconto.

E' possibile anche pagare l'ICI in unica soluzione, entro il termine previsto per l'acconto, se si applicano le aliquote e le detrazioni stabilite dal Comune per l'anno in corso. In caso di più immobili posseduti nello stesso Comune, è sufficiente un unico versamento per l'ICI complessivamente dovuta.

Se si posseggono immobili situati in Comuni diversi, si devono effettuare versamenti distinti per ogni Comune.

Il pagamento va effettuato presso gli uffici postali o l’agente della riscossione oppure presso le banche convenzionate, salvo diverse disposizioni del Comune. Il pagamento può essere effettuato con il bollettino di conto corrente. E’ prevista inoltre la possibilità di effettuare il versamento tramite il servizio telematico gestito da Poste italiane spa. In questo caso il contribuente riceve la conferma dell’avvenuta operazione presso la propria casella di posta elettronica, nella quale è riportata l’immagine virtuale del bollettino.

Inoltre, a decorrere dal 1° maggio 2007, tutti i contribuenti potranno pagare il tributo comunale utilizzando il modello F24 ed avranno la possibilità di poter compensare il debito ICI con eventuali crediti in imposte erariali risultanti dalla dichiarazione dei redditi.





Soggetti non residenti nel territorio dello Stato

I cittadini italiani, persone fisiche, non residenti nel territorio dello Stato possono effettuare il versamento dell'Imposta Comunale sugli Immobili, in un'unica soluzione nel periodo 1° dicembre - 16 dicembre, con l’applicazione degli interessi nella misura del 3%. Il calcolo degli interessi deve essere effettuato esclusivamente sull'importo dovuto per l'acconto che si sarebbe dovuto pagare entro il 16 giugno. Sono stati definiti le modalità di versamento dell'imposta e i successivi adempimenti dei contribuenti.





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