Il mutuo bancario è una delle forme di finanziamento più diffuse. Per le sue caratteristiche finanziarie viene in genere impiegato per effettuare l’acquisto o la ristrutturazione della casa di proprietà.

Con il mutuo, la banca trasferisce una certa quantità di denaro al richiedente che, da parte sua, è tenuto alla restituzione dell’importo concesso (capitale erogato) e al pagamento di interessi da calcolare sulla base di un parametro finanziario (tasso di interesse). L’adempimento avviene in modo graduale nel tempo (durata del mutuo), attraverso versamenti periodici (le rate), la cui cadenza può variare da mensile ad annuale.

Di norma, il mutuo rappresenta una forma di finanziamento meno onerosa rispetto ad altre poiché a favore della banca viene costituita una garanzia sul bene, che nel caso di acquisto di una casa è rappresentata dall’ipoteca. Al pagamento degli interessi possono aggiungersi ulteriori costi connessi con l’acquisto del bene immobile (per istruttoria della pratica, perizia sul bene, premi assicurativi, costi notarili, ecc.). L’ISC (Indicatore Sintetico di Costo) – un indice che gli intermediari devono obbligatoriamente rendere noto al cliente prima della sottoscrizione del contratto - offre una sintetica misura del costo complessivo del finanziamento.

In linea generale, i mutui si distinguono in base alla tipologia di tasso di interesse prescelto. Se fisso, il tasso di interesse rimane costante durante tutta la durata del mutuo; se variabile, invece, il tasso può mutare nel tempo, in aumento ma anche in diminuzione, rispetto a quello di partenza in funzione dell’andamento di un determinato parametro scelto dalla banca (tasso EURIBOR). La rata del mutuo, invece dipende dal piano di ammortamento prescelto: esistono rate fisse con tassi variabili,rate costanti, ma anche crescenti o decrescenti, con tasso fisso.

La scelta del mutuo più confacente alle esigenze personali deve basarsi su un’ attenta valutazione del peso della rata sul proprio reddito, anche futuro, e sulla propria capacità di risparmio. Scelte ponderate e consapevoli richiedono attenzione su: importo del finanziamento, durata del contratto e tipologia di tasso.

Recenti provvedimenti legislativi (Decreto “Bersani” n. 7/2007, convertito nella legge n. 40/2007) hanno reso più agevole il rimborso anticipato del mutuo; le penali finora applicate dalle banche sono state eliminate per i nuovi mutui e ridotte per quelli già in essere all’entrata in vigore del decreto (2 febbraio 2007).

Il contratto di mutuo

Il mutuo trova la sua veste giuridica in un contratto con il quale la banca (mutuante) consegna all’altra parte (mutuataria) un determinato ammontare di denaro, con l’obbligo di restituire l’ammontare stesso (quota capitale) insieme agli interessi (quota interessi) entro una certa data. La restituzione avviene in modo graduale attraverso pagamenti periodici, e cioè le rate di mutuo, che seguono un piano concordato.

Il mutuo è ipotecario nel caso in cui il rimborso nei confronti della banca è garantito da una ipoteca su di uno specifico bene, in genere l’immobile acquistato.

Durata del mutuo

Il mutuo è un contratto che produce effetti nel tempo. Il rimborso del capitale e il pagamento degli interessi sono eventi che vanno a completarsi entro una certa data. La scadenza temporale è rimessa alla libera determinazione delle parti e va definita nel contratto. Di solito varia da 5 a 30 anni, anche se oggi il mercato propone, pur se non in modo diffuso, alcuni mutui che arrivano anche a 40 anni.

La scelta della durata rileva in quanto dalla stessa dipende l’importo della rata sia per la quota capitale sia per quella interessi. A parità di importo concesso, durate più brevi determinano rate più elevate, ma minori interessi. Invece, durate più lunghe comportano interessi maggiori, ma consentono di diluire la restituzione del capitale e pertanto le rate peseranno meno sul reddito